Hafenstrasse - Modellgebiet für Bezahlbares Wohnen?
Der Bauausschuss der Greifswalder Bürgerschaft lädt zu einer breiten Diskussion ein: "Welche Möglichkeiten haben wir in Greifswald, um Bauen für ein bezahlbares Wohnen zu unterstützen?"
Die Hafenstrasse mit dem künftigen B-Plan 55 ist die letzte große Fläche, die wir in der Stadt so noch entwickeln können.
Die Diskussion in diesem Forum wird auch in einen Workshop am 8. September 2016 einfliessen.
Hallo Mathias, dies hier ist lediglich ein Gedankengang, eine Anregung, eines bekannten Greifswalder Architekten. Diskutieren kann man diesen Aspekt hier und dann auf dem Workshop am 8.9.16 (siehe Einladung). Gegenwärtig ist gar nichts festgelegt. Erst mit der öffentlichen Auslegung des B-Planes wird es eine erste Vorstellung dazu geben (etwa ab Herbst). Dies wird dann wieder im Rahmen des Auslegungsverfahren diskutiert werden und somit auf den Prüfstand gestellt werden.
Mal schauen, wie sich auch dieses Thema entwickeln wird.
Jan Schneidewind und Jörn Roth von der Wohnungsbaugenossenschaft Greifswald eG (WGG) beschreiben in ihrem Beitrag einige Steuerungsmöglichkeiten zur Sicherung von bezahlbarem Wohnraum in Greifswald. Dabei betonen sie die Rolle kommunaler und genossenschaftlicher Gesellschaften. Die genossenschaftlichen Nutzungsgebühren/ Mieten liegen deutlich unter dem Landesdurchschnitt in M-V und wirken stabilisierend für den regionalen Wohnungsmarkt. Sie weisen darauf hin, dass in Greifswald Neubau auch als sozialer/ bezahlbarer Wohnungsbau funktionieren muss. Auch Themen wie Barrierefreiheit, Pflegebedarf und Energieeffizienz gehören dazu.
Zur Erläuterung dazu werden folgende Schwerpunkte in dem Beitrag gesetzt: 1. Allgemeine Voraussetzungen 2. Vielfältige Lebensstile/urbane Mischung 3. Thema soziale Segregation 4. Fazit
Sehr geehrter Herr Galke, dies sehen wir auch so. Die Stadt kann dazu sich der WVG bedienen. Auch die WGG entspricht sicher ihrem Anliegen oder eben Baugemeinschaften für den Eigenbedarf.
Aber das allein reicht nicht. Es bedarf auch einer Senkung der Bau- & Beschaffungskosten, sonst sind Mieten unter 8 €/m²und Monat nicht erreichbar. Daher auch die vielen Unterpunkte in diesem Forum, um möglichst viele Anregungen zu sammeln, was kommunal leistbar ist.
# Wie und in welcher Form ist eine Ansiedlung von Kreativwirtschaft in das B-PlanGebiet vorgesehen?
# Da sich künstlerisch-kreative Strukturen oftmals aus sich selbst heraus entwickeln, eben an jenen Orten, in Kiezen und auf Flächen, die noch nicht „fertig“, das heißt im Wandel begriffen, sind, mutet es ein wenig merkwürdig an, den bereits an verschiedenen Orten in Greifswald agierenden Kreativwirtschaftlern vorzugeben, wo sie zukünftig ihr Büro zu errichten haben.
# Wenn indes eine Ansiedlung aller in der Stadt bereits existierenden KreativUnternehmer vorgesehen ist, dann muss sichergestellt werden, dass es ein attraktiver, das heißt bezahlbarer Mietraum ist, der mit großer Wahrscheinlichkeit „subventioniert“werden muss. Wer gewährleistet dies?
# Auch im Bereich der Kulturwirtschaft sollte man damit rechnen, dass deren Arbeit möglicherweise mit gewissen lautstärketechnischen Beeinträchtigungen verbunden sein könnte. Wie kann in dem gemischten Wohngebiet sichergestellt werden, dass die immissionsschutzrechtlichen Belange eingehalten werden?
# Es wird bezweifelt, dass der neue Standort für die Kreativwirtschaftler tatsächlich so anziehend sein wird, da die Innenstadt als Standort aufgrund ihrer Infrastruktur und der Anbindung an verschiedene Services sowie den öffentlichen Nahverkehr nach wie vor praktischer und attraktiver ist.
Geprüft werden sollte die Schaffung eines „Coworking-Spaces“ am Standort mit folgenden Angeboten: a. Büroflächen (Großraum im Sinne Coworking, aber auch individuelle Büros) b. Besprechungsräume c. Catering/Kaffee d. Business Lounge für „traditionelle“ Geschäftskunden e. Flächen für weitere Serviceangebote (EU-Beratung, Willkommenscenter, …)
Es ist wichtig, dass es einen Anlaufpunkt für die Zielgruppen gibt, der weithin sichtbar ist und damit die Sichtbarkeit der Protagonisten erhöht. Die Kaikante würde sich hierfür bestens eignen.
Zielgruppen für eine Nutzung kommen aus verschiedenen Bereichen: a. Klassische Kreativwirtschaft b. Junge Start-Ups aus Universität, Wissenschaftseinrichtungen und sonstigen c. IT-Unternehmen und verwandte Unternehmen d. Überregionale Unternehmen mit Projektgeschäft („digitale Büronomaden“) e. Geschäftsleute mit Bezug zu Greifswald (s. auch c.)
Die Möglichkeiten, in Greifswald produzierendes Gewerbe (Industrieansiedlung im klassischen Sinn) anzusiedeln, sind aufwändig und langwierig. Der attraktive Standort bietet die Möglichkeit zur temporären Ansiedlung von Unternehmen und Gewerbetreibenden, z.B. auch für Projektgeschäft (= neue Form von Wirtschaftsförderung).
Bei den Planungen zum B-Plan Hafenstr. (B-Plan 55) sollte unbedingt eine Fläche für temporäres, „verträgliches“ Gewerbe eingeplant werden. [zitiert aus: WBlank_TZV_Kaikante]
CoWork Greifswald ist mit ca. 80 m² im Schuhhagen angesiedelt, 10 Arbeitsplätze + Besprechungsraum, gute Akzeptanz (zunächst 3, derzeit 4 – 6 Arbeitsplätze, seit ca. 6 Monaten räumliche Limitationen, daher Suche nach alternativen Möglichkeiten) [zitiert aus: WBlank_TZV_Kaikante]
Wenngleich die Stadtverwaltung das Interesse an einer Stärkung der Kreativwirtschaft hat und Wachstumspotential in der Greifswalder Kreativwirtschaft sieht, wird bezweifelt, dass sich dieses in kurzer Zeit so rasant entwickelt, dass zusätzlicher Raumbedarf an Projekträumen und Büroflächen vonnöten sein wird, um diesen im Baugebiet des B-Plan 55 zur Verfügung zu stellen.
Gleichermaßen ist nicht davon auszugehen ist, dass die bereits an verschiedenen Orten in Greifswald existierenden Büros ihren bisherigen Standort (dessen Wahl sich aus unterschiedlichen Erwägungen – finanziell, geographisch & persönliche Hintergründe – ergeben hat) aufgeben werden, um an einen neuen Standort umzuziehen. Weiterhin sollte berücksichtigt werden, nicht unnötige Konkurrenz zum derzeitigen Coworking Space am Mühlentor zu schaffen. [zitiert aus: KreativKulturamt]
Das TZV hat gute Erfahrungen mit dem Aufbau eines Coworking-Spaces gemacht. CoWork Greifswald entstand als Kleinstprojekt 2012 in Greifswald, initiert durch das TZV (Basis: zwei SAM-Maßnahmen: Projekt „Kreativ mit Meerwert“ und das Folgeprojekt „Mehr mit Meerwert“).
Aus den SAM-Maßnahmen sind nachhaltige Aktivitäten entstanden: • CoWork Greifswald ist seither mit ca. 80 m² im Schuhhagen angesiedelt, 10 Arbeitsplätze + Besprechungsraum, gute Akzeptanz (zunächst 3, derzeit 4 – 6 Arbeitsplätze, seit ca. 6 Monaten räumliche Limitationen, daher Suche nach alternativen Möglichkeiten)
• Cowork Greifswald hat sich als Anlaufstelle für Kreative, aber auch Start-Ups und Gründungswillige aus der Universität entwickelt und schafft es durch sein Veranstaltungskonzept, diese interessierten Gruppen zu sammeln und zu bündeln. Im CoWork Greifswald finden zur Zeit wöchentlich 1 bis 2 abendliche Treffen verschiedener Initiativen statt (z.B. Gründungswerft, IT-Lagune).
• Mitarbeiter des TZV (Herr Schwock, Dr. Blank) sind in den Beirat „Kreativmacher MV“ des Landes MV berufen worden.
• Im Cowork ist der Anlaufpunkt für zwei Vorhaben des TZV platziert: „Study & Cowork in Vorpommern“ und „Futurum MV“. Es ist denkbar, weitere Serviceangebote in einer solchen Umgebung zu entwickeln bzw. anzubieten (zB EU-Projektberatung oder Willkommenscenter). Dafür ist es wichtig, dass es einen Anlaufpunkt für die Zielgruppen gibt, der weithin sichtbar ist und damit die Sichtbarkeit der Protagonisten erhöht. Die Kaikante würde sich hierfür bestens eignen.
Die Ausgangslage Greifswald und Vorpommern wird für Ansiedlung von Kreativen, jungen Start-Ups sowie digitalen Büronomaden“ als generell gut geeignet eingeschätzt.
• Dank der Universität und mehrerer Forschungseinrichtungen ist Greifswald eine junge und dynamische Stadt, die durch ihre Geschichte ein ganz besonderes Flair bietet. Es ist insbesondere aus der Universität und den Forschungseinrichtungen heraus eine zunehmende Dynamik im Start-Up-Bereich zu spüren.
• Greifswald verfügt über zahlreiche positive weiche Standortfaktoren (jung, bunt, klug) für Kreative, junge Start-Ups und auch digitale Büronomaden. Diese waren bspw. ein Grund für den Standortwechsel der Grafik- und Designschule Anklam nach Greifswald, die mittlerweile in der Wirtschaftsakademie Nord aufgegangen ist. Der vom TZV betriebene Coworking-Space entwickelt sich gut
• Positiv ist dabei die Verknüpfung zur wissenschaftlichen Ausbildung durch die Universität Greifswald, die dazu beitragen kann, das damit verbundene wirtschaftliche Potential in der Region zu stärken.
• Gleichzeitig verfügt die Stadt über eine Reihe von erfolgreichen, etablierten, mittelständischen Unternehmen in anderen Bereichen, wie bspw. die Hanse Yachts AG, ml&s oder auch die Fa. Greifenfleisch. Für beide Bereiche, d.h. die innovativen als auch die am Markt etablierten "konventionellen" Unternehmen kann sich ein erheblicher, zusätzlicher Input ergeben.
• Kultur- und Kreativwirtschaft hat sich deutschlandweit in den letzten Jahrzehnten zu einer dynamischen Branche entwickelt. Ihr Beitrag zur Bruttowertschöpfung lag im Jahr 2012 bei ca. 63 Mrd. Euro (2,4% der Gesamtleistung). Die Branche weist zwei Besonderheiten auf: o ist geprägt durch eine eine Vielzahl von Freiberuflern und Klein- bzw. Kleinstbetrieben. o Hohe Kleinteiligkeit der Branche und damit einhergehend die Wichtigkeit der Vernetzung untereinander. o Greifswald könnte sich als Anziehungspunkt für viele Kreative in der Region profilieren. [zitiert aus: WBlank_TZV_Kaikante]
In den letzten 10 Jahren hat sich in Greifswald ein kleiner künstlerisch-kreativer Zweig innerhalb der lokalen Wirtschaftslandschaft herausgebildet, deren Akteure an verschiedenen Orten in der Stadt verortet sind. Mit dem Umzug der Grafik- und Designschule Anklam nach Greifswald in die Wirtschaftsakademie Nord ist das kreative Potential in der Stadt gewachsen.
Durch die Gründung von coworx, einem co-working space in der Mühlentorpassage, wurde dieser Trend seitens des TZV‘s unterstützt. Jungen Kreativen wird hier das Angebot unterbreitet, ohne eine dauerhafte Anmietung von teuren Büroflächen, einen Platz zum Arbeiten und darüber hinaus die Möglichkeit eines kreativen Austauschs zu haben. [zitiert aus: KreativKulturamt]
- das neue Wohngebiet (WG) sollte über die Holzgasse direkt an die Altstadt angeschlossen werden, d.h. dass besonders im Bereich der Marienstr. neue Einrichtungen für verträgliches Kleingewerbe und Versorgung liegen könnten. Ein steriles Nur-WG sollte vermieden werden.
Auf die Ausweisung rein gewerblicher Bauflächen wird aufgrund der städtebaulichen Entwurfsanordnung bewusst verzichtet. Insbesondere im Bereich der Promenade sind jedoch Unterlagerungen für nichtstörendes Gewerbe sowie für Handel und Gastronomie vorgesehen, die den öffentlichen Erlebnischarakter der Uferzone gebietsübergreifend attraktiv machen. [zitiert aus: Rabenseifner_Fenster am Fluss]
[...und zur Gestaltung:] ...gutes Beispiel sind die 3 neuen Punkthäuser an der Hafenstr. [...], dann mit verträglichem Gewerbe oder Büros besonders im EG... [zitiert aus: Marsiske]
Wohnbauten errichtet man entlang einer Einkaufsstraße mit kleinen Geschäften für die Grundversorgung, was das Straßenbild weit mehr belebt als eine Einkaufpassage.
Attraktive Wohnungen im Dachgeschoss, soziale/ bezahlbare Wohneinheiten im Gebäude und die zum Wohnen weniger attraktiven Erdgeschosszonen sind für Geschäfte, Gemeinschaftsräume oder offene Büros und kulturelle Treffpunkte vorzuhalten, die den lebendigen Mix der Greifswalder Innenstadt so attraktiv macht;
d.h. ergänzende Nutzungen, so z.B. gesicherte Nahversorgung und Flächen/ Plätze für die Gemeinschaft und ebenso Friseur, Kosmetik, Fußpflege, Waschsalon, Yoga-/ Sportraum, Werkstatt, Bibliothek, Sauna/ Kneippbad, Kletterwand-/ garten, Kindergarten, Gästewohnungen und Zahnarzt, Allgemeinmediziner, Beratungsstellen, Gemeinschaftseinrichtungen/ -küche, Dach-/ Hofterrassen für gemeinschaftliches Grillen, Gärtnern oder Gemüse und Kräuteranbau sind zu bedenken.
Heute selbstverständlich sind Behinderten-/ Senioren-/ Kinderbetreuung, interkulturelle, aktive Begegnungsstätten - die u.a. auch Deutschkurse anbieten. Gewünscht werden immer kleine Läden, ein Cafe, Zeitschriften, Getränke, Bäcker, Post - dafür muss dann jeder bereit sein genau dort einzukaufen, auch für einen geringfügig höheren Preis als beim Einkaufszentrum am Stadtrand. [zitiert aus: WGG]
Grundsätzlich ist das Baugebiet an der Hafenstraße in drei unterschiedliche Kategorien zu untergliedern.
In erster Reihe (vom Ryck aus betrachtet) könnte Wohn- und Gewerberaum mit hochwertigen Ausstattung und besonderen Lagevorteilen entstehen, der auf dem hochpreisigen Mietmarkt zu einem Mietpreis um ca. 11,00 € bis 12,00 € je m² platzierbar sein könnte.
In zweiter Reihe (vom Ryck aus betrachtet) könnte Wohnraum im höherpreisigen Marktsegment entstehen, der zu einem Mietpreis in Höhe von ca. 9,00 € bis 9,50 € angeboten werden könnte.
In dritter Reihe (vom Ryck aus betrachtet) sollte normalpreisiger Wohnraum zu einem Mietzins in Höhe von ca. 8,25 € bis 8,70 € je m² angeboten werden.
Attraktive Wohnungen im Dachgeschoss, soziale/ bezahlbare Wohneinheiten im Gebäude und die zum Wohnen weniger attraktiven Erdgeschosszonen sind für Geschäfte, Gemeinschaftsräume oder offene Büros und kulturelle Treffpunkte vorzuhalten, die den lebendigen Mix der Greifswalder Innenstadt so attraktiv macht ...
Es sollte Möglichkeiten zum Eigentumskauf von Wohnungen geben, auch niedrigpreisig. Dazu sind rationelle Bauweisen... zu erwägen. Auch Laubenganghäuser...
Es ist nicht ratsam, die Backsteinarchitektur im Wohngebiet zu imitieren. Das sollte das Alleinstellungsmerkmal der Altstadt sein. Jeglicher Historismus der neuen Bauten, also angepasste Gestaltung (Giebel, Satteldächer) erscheint unangemessen.
[[File:Rabenseifner_Plan1_Bebauungsstruktur.jpg|none|auto]]Eine Betrachtung von West nach Ost Generationshäuser als gestaffelter Geschosswohnungsbau & Speicher beachten Unmittelbar hinter der vorhandenen Bebauung an der Marienstraße und lediglich durch eine interne Erschließungsstraße von dieser getrennt, wird innerhalb eines ersten Quartiers gestaffelter Geschosswohnungsbau in Form von Generationshäusern angeordnet. Hier werden auf bis zu drei Nutzebenen Wohngrundrisse verschiedener Größen angeboten (2- bis 5-Raum-Wohnungen), die das Miteinander unterschiedlicher Generationen mit differenzierten Raumanforderungen ermöglichen. Die Bebauung wird bis zur Promenade durchgeführt und integriert den historischen Speicher in das entstehende Quartier.
Für den Speicher ist eine spätere Nutzung als maritimes Museum oder Vereinsgebäude vorstellbar. Bei einem möglicherweise späteren Rückbau sollte das Bauwerk in jedem Falle durch ein prägnantes und solitäres Gebäude gleicher Dimensionierung ersetzt werden.
Innerstädtische Wohnhöfe mit verschränkten Maisonettwohnungen Östlich der verlängerten Gertrudenstraße schließt sich innerhalb des durch einen Grünzug getrennten, folgenden Quartiers eine Bebauung in Form von städtischen Wohnhöfen an. Das Wohnungsangebot in diesen Wohnhöfen besteht aus ineinander verschränkten Maisonettwohnungen, die bei einem variierenden Angebot von 3- und 4-Raum-Wohnungen in den unterschiedlichen Geschossen die Orientierung in verschiedene Blickrichtungen ermöglichen und eine zeitgemäße Interpretation des Geschosswohnungsbaus bieten.
Kleinere 2- bis 3-Raum-Wohnungen in Gebäuden mit leichter Drehung der Gebäudeachsen Durch eine weitere Grünfläche getrennt folgt ein Baufeld, welches eine zeilenförmige Bebauungsstruktur aufweist. Die leichte Drehung der Gebäudeachsen untereinander ermöglicht in Verbindung mit den nordseitigen Laubengangerschließungen ein höheres Maß an Individualität inklusive eines besseren Ausblicks in die seitwärts angrenzenden Grünzüge und zum Ryck. Die hier angebotenen Wohnformen bestehen aus kleineren Zwei- und Dreiraumwohnungen, die ein heute häufig nachgefragtes Marktsegment bedienen sollen.
Östlicher Abschluß mit kubischen Reihenhäusern Den östlichen Abschluss des Gebietes bildet die neue quartiersabschließende Bebauung an der Straße „An den Wurthen“, die wiederum mittels eines Grünzuges vom vorherigen Baufeld getrennt wird. Hier setzt der Wettbewerbsbeitrag in Form von kubischen Reihenhäusern mit 2 – 4 Wohnungen auf die Neuinterpretation der im südlichen Straßenbereich vorhandenen Bebauungsstrukturen aus drei- bis viergeschossigen Wohngebäuden, die an englische Stadthäuser erinnern.
Südlicher Abschluss: Stadtvillen und Doppelhäuser Im südlichen Plangebiet werden Grundstücke für Stadtvillen und Doppelhäuser ausgewiesen, die in parzellierter Unterteilung privateren Charakter für den Individualbedarf tragen, als dies bei den zuvor beschriebenen Bebauungsquartieren vorgesehen ist.
Die Altstadt mit den Kirchen ist das Zentrum der Gesamtstadt - das neue Wohngebiet (WG) muss auch städtebaulich in der Höhenentwicklung untergeordnet bleiben, die Sicht auf die Altstadt nicht versperren, d.h.:
- die Bebauung des WG sollte in keinem Fall 4-5 Geschosse überschreiten, gutes Beispiel sind die 3 neuen Punkthäuser an der Hafenstr. Auch deren offene Bauweise, dann mit verträglichem Gewerbe oder Büros besonders im EG, ist richtungsweisend - Blockbebauung oder geschlossene Quartiere sollten der Altstadt vorbehalten bleiben
- zum Ryck hin, also an der Hafenstr., sollte die Bebauung höher sein, zum Alten Friedhof hin niedriger, 2-3 Geschosse. Das WG ist zu wertvoll für Einfamilienhäuser. Reihenhäuser mit kleinen Vorgärten sind gut vorstellbar, besonders südseitig. Vorsicht!, zu dichte Bebauung vermindert die Wohnqualität und das Miet[-/Kauf-]interesse.
- die Hafenstr. sollte weitgehend autofrei bleiben, sie ist wertvoll als Flaniermeile bis hin zum Treidelpfad nach Wieck.
[[File:ADrebing_Thesenpapier_Skizze2 Hafenstrasse.jpg|none|auto]]Nord-Süd-Ausrichtung ohne Wasserflächen In der Entwurfsskizze 2 ist auf die Wasserflächen verzichtet worden. Dennoch haben alle Baufelder durch die lineare, von Süd nach Nord ausgerichtete Baustruktur freie Blickachsen zum Wasser.
Eine "Quergestellte", parallel zum Ryck ausgerichtete Bebauung in der 1. Reihe würde diesen Bezug zum Wasser verhindern, die dahinter liegenden Baufelder kämen nicht in den Vorzug der besonderen Wasserlage und wären deutlich unattraktiver im Sinne des Themas "Wohnen am Wasser".
[[File:ADrebing_Thesenpapier_Skizze1 Hafenstrasse.jpg|none|auto]]Nord-Süd-Ausrichtung mit Sportbootliegeplätzen In diesem Entwurf aus dem Jahr 2006 ist noch der Gedanke, kleinere Wasserflächen für Sportbootliegeplätze in die Uferzone einzuschneiden, erkennbar. Die dahinterliegenden Erschließungsstraßen fluchten auf diese Wasserfläche und ermöglichen aus den Innenbereichen der südlichen Baufelder und aus dem Straßenraum einen freien Blick in Richtung Wasser. Diese Perspektive ist wesentlich für die Adressenbildung "Ich wohne am Wasser".
Bei dieser Variante wäre zu prüfen, ob die Herstellung der Wasserflächen über eine höhere Ausnutzung/ Geschossigkeit der angrenzenden Baufelder finanzierbar wäre.
In diesem Entwurf wird das Wettbewerbsgebiet in drei Quartiere unterteilt, welche sich vom Ryck aus in die Tiefe des Gebietes erstrecken. Die Grundstruktur der Erschließung leitet sich aus dem Verlauf der Straßen in den angrenzenden Vorstadtvierteln ab, die sich ringförmig um die historische Altstadt legen.
Die Quartiere werden durch thematisch verschieden gestaltete, öffentliche Grünflächen strukturiert, die wie Fenster zum Fluss fungieren und vielfältige Blickbeziehungen zwischen der Vorstadt und dem Landschaftsraum am Fluss schaffen. Aus diesem rhythmischen Wechsel zwischen den unterschiedlich strukturierten Bebauungsfeldern und den öffentlichen Grünzügen bezieht der Entwurf seine prägnante Struktur. Auf die gebietsübergreifende geradlinige Durchführung der Uferpromenade mit öffentlichen Angeboten wird besonderes Augenmerk gelegt.
Die zeitgemäße bauliche Interpretation der einzelnen Hausformen hebt sich augenfällig von den gewachsenen Strukturen der angrenzenden Stadtgebiete ab. Die wiederkehrende Abfolge baulicher und landschaftlicher Elemente soll aber die Geschlossenheit innerhalb des Wettbewerbsgebietes unterstreichen.
Innerhalb der bebauten Flächen setzt der Wettbewerbsbeitrag auf ein breitgefächertes Angebot unterschiedlicher Wohnformen und –größen. Hierbei ist eine jeweils quartiersbezogene, gleichgeartete Bebauung ebenso gewünscht, wie eine sich in östliche und südliche Richtung zurücknehmende Bebauungsdichte, die auch den langsamen Übergang von der Stadt in die Vorstadt widerspiegelt.