Hafenstrasse - Modellgebiet für Bezahlbares Wohnen?
Der Bauausschuss der Greifswalder Bürgerschaft lädt zu einer breiten Diskussion ein: "Welche Möglichkeiten haben wir in Greifswald, um Bauen für ein bezahlbares Wohnen zu unterstützen?"
Die Hafenstrasse mit dem künftigen B-Plan 55 ist die letzte große Fläche, die wir in der Stadt so noch entwickeln können.
Die Diskussion in diesem Forum wird auch in einen Workshop am 8. September 2016 einfliessen.
Sozialer Wohnungsbau bedarf in Zeiten steigender Grundstückspreise und steigender Baukosten in Verbindung mit steigenden Anforderungen an die Wohngebäude einer deutlichen Förderung im Sinne eines Baukostenzuschusses. Sofern ein Baukostenzuschuss in Höhe von rund 600,00 € je m² Wohnfläche gewährt wird, scheint ein Neubau auf eigenen Grundstücken zu einer Miete in Höhe von 6,00 € je m² realisierbar.
Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass die genauen Förderbedingungen abzuwarten sind. Insbesondere ist eine eindeutige Klärung beihilferechtlicher Aspekte erforderlich. Darüber hin-aus ist die Vergabe der Wohnungen zu regeln. In welcher Form kann der Wohnungssuchende nach-weisen, dass er eine öffentlich geförderte Wohnung beziehen darf? Wird der Nachweis turnusmäßig erneuert? Was geschieht, wenn ein Mieter den Nachweis nicht mehr erbringen kann, da er bei-spielsweise eine gut bezahlte Arbeit aufgenommen hat?
Die Bundesregierung und die Landesregierung MV planen steuerliche Vergünstigungen oder ander-weitige Förderungen für einen sozialen Wohnungsbau, wenn die dann anstehende Nettokaltmiete 5,50 €/m² nicht übersteigen wird.
„Sozialer Wohnraum“ unterfällt den Regelungen der „Kosten der Unterkunft (KdU)“. Diese sehen in Abhängigkeit der Haushaltsgröße (Personenanzahl) gestaffelte Wohnungsgrößen durch Festlegung von maximalen Wohnflächen vor. Gleichzeitig wird eine maximal akzeptierte Grundmiete den jeweiligen Haushaltsgrößen zugeordnet. Hierzu kommen Betriebs- und Heizkosten, so dass auch eine maximal akzeptierte Warmmiete festgelegt ist. Es handelt sich bei den Werten um gleichberechtigte Maximalwerte.
So könnte eine Bedarfsgemeinschaft aus zwei Personen den Richtlinien entsprechend eine Wohnfläche von max. 60 m² zu einer Grundmiete in Höhe von maximal 292,29 € anmieten. Es ergäbe sich mithin eine Miete in Höhe von 4,87 € je m². Sollte sich die Bedarfsgemeinschaft für eine ggf. günstiger geschnittene Wohnung mit einer Wohnfläche von 54 m² entscheiden, so läge die maximal zuerkennbare Grundmiete ebenfalls bei 292,29 €; jedoch bei 5,41 € je m².
Thema soziale Segregation Was bedeutet sozialer/ bezahlbarer Wohnungsbau? Nur eine Nettokaltmiete von 5,50 oder 6,50 bzw. 7,50 €/ m² Wfl. oder mehr? Nein, es bedeutet Eigentum und Baugruppen ebenso zu fördern, wie Wohnungen für Niedrig- oder Nichtverdiener. Und zwar so, das sie häufig alle im selben Gebäude bzw. unter einem Dach zusammen Wohnen oder in einem Quartier miteinander leben!
Als weitere Berechnungsgrundlage der "bezahlbaren" Miete diente dem Eduard Pestel Institut (www.pestel-institut.de/eduard-pestel-das-institut/) ein 20% höherer Wert als der örtliche Satz der SGB II-Leistungen.
Danach ergaben sich regional unterschiedliche Werte: In München etwa galt eine Wohnung demnach als bezahlbar, wenn sie für eine Kaltmiete von bis zu 13,94 Euro pro Quadratmeter angeboten wird. In Leipzig hingegen läge der Wert bei 5,66 pro Quadratmeter. Als allgemeiner Richtwert für bezahlbares Wohnen gilt demnach im bundesweiten Schnitt eine Wohnung, wenn sie kalt 7,50 Euro pro Quadratmeter kostet.
Links/Quellen: Günther, M. (September 2015): Kurzfassung der Studie: Modellrechnungen zur den langfristigen Kosten und Einsparungen eines Neustarts des sozialen Wohnungsbaus sowie die Einschätzung des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbedarfs (Studie im Auftrag von Verbändebündnis SOZIALER WOHNUNGSBAU – Koordination Deutsche Gesellschaft für Mauerwerksund Wohnungsbau e. V. (DGfM)) http://web.gdw.de/uploads/pdf/Pressemeld...ung_Soz_WOB.pdf
Eine einheitliche Definition zum Begriff „Bezahlbares Wohnen“ gibt es nicht. International gilt eine Nettokaltmiete als "bezahlbar", für die maximal 30 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens aufgebracht werden muss.
Nach Definition der Autoren der Studie „Mietwohnungsbau 2.0“ ist eine Nettokaltmiete bezahlbar, solange sie maximal ein Drittel des Einkommens eines Haushaltes verschlingt – vorausgesetzt das Einkommen dieses Haushalts liegt mindestens 100% über dem „Hartz IV“-Satz. Mit Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebskosten und anderen Nebenkosten wie Heizung und Strom gemeint.
„Bezahlbarer Wohnraum“ ist nicht genau definiert; als Faustregel hat sich bewährt, dass bei (Neu-) Anmietung die Bruttowarmmiete einen Anteil von 30 % am verfügbaren (Haushalts-)Einkommen nicht überschreiten sollte, damit der Wohnungsnutzer mittel- und langfristig seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nachkommen kann.
Der Wohnungsmarkt in Greifswald war lange Zeit von Rückbaustrategien bestimmt. Es ging darum, überzählige Wohnungen vom Markt zu nehmen und – entsprechend den Szenarien aus dem Integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK) – die UHGW zukunftsfähig zu gestalten.
Heute lässt sich feststellen, dass die prognostizierten Werte zum Bevölkerungsrückgang nicht eingetreten sind. Dem Landestrend entgegen, ist in Greifswald ein moderater Anstieg der Bevölkerung festzustellen. Doch nicht allein der Zuwachs an Bevölkerung hat Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, sondern auch die Veränderung der Haushaltsgröße. Gegenwärtig liegt die durchschnittliche Haushaltsgröße in Greifswald mit 1,8 Personen vergleichsweise hoch.
Laut einer Empirica-Analyse im Auftrag der ARD (23.06.2016) spitzt sich das Problem vor allem in Ballungsräumen zu: So gelten in Düsseldorf nur noch zwei Prozent der Neubauwohnungen als für Normalverdiener bezahlbar, in Köln nur noch 5,7 Prozent. Die gleiche Studie sagt auch: 95,3 Prozent der privaten Neubau-Wohnungen in den 20 größten deutschen Städten sind für die Mehrheit der deutschen Mieter nicht bezahlbar. In vielen kleineren Städten ist die Lage sogar noch dramatischer: In Kiel etwa sind nur 2 Prozent der angebotenen Neubauwohnungen bezahlbar, in Offenbach 1,3 Prozent, in Karlsruhe 1,2 Prozent und in Ingolstadt 1,1 Prozent.
„Die Wohnungskrise betrifft dabei zusehends die Mitte der Gesellschaft: "Das Problem des nicht vorhandenen bezahlbaren Wohnraums trifft etwa zwei Drittel der deutschen Mieterhaushalte. Das sind fast 15 Millionen Mieterhaushalte, die sich nicht mehr frei am Markt bedienen können", sagte Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen.“
Die Bundesregierung begründet Ihre jüngste Offensive zum Wohnungsbaumarkt wie folgt:
„Deutliche Mietsteigerungen und vielerorts spürbare Engpässe – besonders in Groß- und Universitätsstädten – sind die Folge. Vor allem einkommensschwächere Haushalte, aber zunehmend auch Haushalte mit mittleren Einkommen haben Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. … Der starke Zuzug von Flüchtlingen und ihre Integration in unsere Gesellschaft fordern die Wohnungswirtschaft und die Wohnungspolitik zusätzlich heraus.“
Als Administratoren und zugleich auch Moderatoren treten in diesem Forum auf:
Vorsitzende des Ausschusses für Bauwesen, Umwelt, Infrastruktur: Frau Dr. M. Woelk (m.woelk(at)gmx.net) Stellvertreter im Ausschuss: Herr Dr. J. Kasbohm (kasbohm(at)geoencon.de) Vorsitzender der AG "Bezahlbares Wohnen": Herr E. von Malottki (erikvonmalottki(at)hotmail.com)
Diese Personen haben damit auch das Recht, Beiträge ggf. zu verschieben aber auch einfach zu löschen, wenn der Beitrag gegen die Regeln verstößt.
Dr. Wolfgang Blank, Geschäftsführer der beiden Greifswalder Technologiezentren (TZV und Biotechnikum) und auch Präsident der IHK Neubrandenburg, bemüht sich bereits seit einiger Zeit, auch in Greifswald die Entwicklung der Kreativbranche gezielt zu unterstützen.
In seinem Beitrag betont er Chancen dafür, wenn insbesondere an der Kaikante zum Ryck entsprechende Optionen vorgesehen werden. Die bisherigen Kapazitäten in der Innenstadt erreichen inzwischen nahezu die Grenzen ihrer räumlichen Möglichkeiten.
In seinem Beitrag geht er auf folgende Aspekte ein: 1. Auflistung von 5 Zielgruppen aus der Kreativbranche (neu: Projektgeschäft) 2. Schaffung von "Coworking-Spaces" am Standort mit Hinweisen auf erforderliche Angebote 3. Beschreibung der Ausgangssituation zur Ansiedlung von Kreativen in Greifswald und Vorpommern 4. Stand der Aktivitäten des TZV
Der Architekt Klaus Marsiske beschäftigt sich in seiner Stellungnahme mit generellen Fragen, wie Bauhöhe, Verkehr und Wohnen am Wasser und bringt diverse kurze Vorschläge zur Baukostenreduktion.
1. Bauhöhe im Gebiet 2. Reihenhäuser vs. Einfamilienhäuser 3. Fassaden-, Giebel- und Dachgestaltung 4. Bauweisen zur Baukostenreduktion 5. Verkehrsanbindung 6. Gewerbeansiedlung 7. Wohnen am Wasser - ein Stichkanal? 8. Energieversorgung
Mit dem Beitrag der Bauausschuss-/Bürgerschaftsmitglieder Dr. M. Wölk, Dr. J. Kasbohm und E. v. Malottki beginnt der Einstieg in diesen Blog und in das Thema "Bezahlbares Wohnen". Die Autoren haben ihren Part wie folgt gegliedert:
1. Warum überhaupt die Beschäftigung mit dem Thema „Bezahlbares Wohnen?“ 2. Was heißt „Bezahlbares Wohnen“? 3. Wen betrifft womöglich das Problem „Bezahlbarer Wohnraum“? 4. Wie sieht es in Greifswald dazu aus? 5. Welche Strategien könnten auch für die Hafenstrasse sinnvoll sein?
Thema von BauA_JK im Forum Links, Literatur, Pres...
Erste Überlegungen zur Entwicklung des Areals Hafenstrassse wurden im Februar 2016 dem Bauausschuss vorgestellt. Der Ausschuss bevorzugte dann mehrheitlich eine dichtere Bebauung, wie sie in Variante A visualisiert wurde.
Original-Datei: [[File:B055_BA160223.pdf]]
Der Städtebaulicher Rahmenplan Innenstadt / Fleischervorstadt beschreibt als anstehende Hauptaufgabe: Bezahlbares Wohnen. Hier die Neufassung vom März 2016.
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Der Architekt Mike Rabenseifner (Frank . Milenz . Rabenseifner . Architekten) beschreibt hier ein Konzept "Fenster zum Fluss", das einem breiten Kreis der künftigen Anwohner ein Flair "Wohnen am Wasser" offeriert. Das Papier wurde 2006 von dem Büro zum städtebaulichen Wettbewerb für das B-Plan-Gebiet eingereicht.
In dem Thesenpapier wird die Einteilung des Gebietes in drei Quartiere empfohlen. Die Quartiere werden durch thematisch verschieden gestaltete, öffentliche Grünflächen strukturiert, die wie ein Fenster zum Fluss fungieren und vielfältige Blickbeziehungen zwischen der Vorstadt und dem Landschaftsraum am Fluss schaffen.
Das im Papier vorgeschlagene Passivhauskonzept betrachtet Mike Rabenseifner heute als überholt und zu teuer - der aktuelle ENEV-Standard entspricht mittlerweile einem Niedrigenergiehaus. Die nur noch wenigen, daraus resultierenden Energieverbräuche sprechen nach seiner Ansicht heute für dezentrale Lösungsansätze.
Original-Beitrag (Erläuterungen): [[File:Rabenseifner_F-Erläuerungsbericht.pdf]] Original-Beitrag (Planzeichnung 3 Quartiere): [[File:Rabenseifner_B-Plan2.pdf]] --> das Laden/Öffnen des Dokuments benötigt etwas Zeit Original-Beitrag (Planzeichnung 3 Quartiere - Detail): [[File:Rabenseifner_A-Plan1.pdf]]
Die Hafenstrasse ist die letzte große Fläche in der Greifswalder Innenstadt, die wir noch von Anfang an gestalten können. Aufgrund der angestrengten Mietsituation in Greifswald hat die AG "Bezahlbares Wohnen" der Bürgerschaft angeregt, den B-Plan 55 als Modellregion für "Bezahlbares Wohnen" zu entwickeln.
Welche Werkzeuge und Möglichkeiten wir dazu haben, wollen wir schrittweise miteinander diskutieren. Dazu hat der Bauauschuss der Greifswalder Bürgerschaft verschiedene Greifswalder angefragt, thesenhaft ein Eingangsstatement zu ausgewählten Themen zu erstellen. Diese ersten Beiträge werden dann zusammen mit der Auswertung der Diskussion hier im Forum zu einem Thesenpapier zusammengefasst werden.
Dieses Thesenpapier ist dann auch eine Grundlage für einen öffentlichen Workshop am 8. September 2016.
Auch mit der ersten Auslegung der B-Plan 55-Unterlagen ab Herbst 2016 werden wir dieses Forum weiter führen.
Im Moment sind wir in der Aufbauphase dieses Forums. Ab Mitte Juli hoffen wir dann startbereit zu sein.