Hafenstrasse - Modellgebiet für Bezahlbares Wohnen?
Der Bauausschuss der Greifswalder Bürgerschaft lädt zu einer breiten Diskussion ein: "Welche Möglichkeiten haben wir in Greifswald, um Bauen für ein bezahlbares Wohnen zu unterstützen?"
Die Hafenstrasse mit dem künftigen B-Plan 55 ist die letzte große Fläche, die wir in der Stadt so noch entwickeln können.
Die Diskussion in diesem Forum wird auch in einen Workshop am 8. September 2016 einfliessen.
Die Stadt hatte am Samstag (27.8.) gerade Besuch aus der Partnerstatdt Lund. Auch da werden die Autos aus einigen Wohnviertel gebannt. Wir waren bei der Überlegung stehen geblieben, mal in Lund zu diesem Thema einen Workshop zu machen. Mal schauen, wie es sich entwickelt.
ZitatDer Text ist noch in Arbeit; Grundlegende These: "Der Weg zur nächsten Haltsstelle des ÖPNV sollt nicht länger sein als der zum Auto"
Dr. Ulrich Rose hat einen Text zusammen mit ein paar Links dazu bereits erstellt -> hier.
Sehr schön. Wir sind gespannt. Bislang haben wir lediglich um eine Umstiegsstation Fahrrad <-> ÖPNV in unmittelbarer Nähe zur bestehenden Bus-Haltestelle an der Europa-Kreuzung diskutiert.
Oder doch: Gerade in Rycknähe haben wir generell einige Baugrundprobleme (Torflagen). Heir brauchen wir wohl eine bessere Übersicht zum Untergrund als sonst üblich.
Ich erlaube mir hier für die Autoren zu antworten: "KdU" sind die Kosten für die Unterkunft, also für die Wohngeldempfänger. Die Sozialämter genehmigen je Mieter in der Wohnung nur eine max. Miete und eine max. Fläche (z.B. 2 Personen für max. 60 m² bei max. 4.85 €). Altbestands-Wohnungen die freiwerden, weil jemand nun in einen Neubau zieht, entsprechen häugi bzgl. Miethöhe und Fläche diesen Rahmenbedingungen des Sozialamtes.
Da insgesamt nur wenig Wohnungen frei sind (< 2% Leerstandsquote), macht es Sinn, diese Nachfolgewirkungen auch zum Vorteil für die Wohngeldempfänger zu nutzen.
Die Unterpunkte für dieses Forum sind weitgehend vom Strategiepapier der Bundesregierung abgeleitet. Die Hafenstrasse ist eine Brache, daher wird hierzu nichts kommen.
Andererseits enthält die Rahmenplanung Innenstadt ebenfalls die Hauptaufgabe "Bezahlbares Wohnen". Da sind noch einige Baulücken zu füllen. Schon sind wir in der Diskussion mit Einschränkung durch Gestaltungssatzung und Möglichkeiten für innovativen Containerbau ...
ZitatIst Backstein wirklich so typisch für Greifswald?
Ob Backstein hier schön und angebracht ist, ... Das wird sich später auch in den weiteren Diskussionen dann generell zum B-Plan 55 zeigen.
Auf jeden Fall sollte man bei jeder Idee dann auch hinterfragen, was diese Idee für die Baukosten bedeutet. Bei den Baukosten werden auch die Vorgaben der Kommunen zur Gestaltung von Fassaden etc. häufig als Baukostentreiber beschrieben. Es wird nicht einfach, die Balance zwischen einem markanten Gestaltungsbild und Baukostenreduktion hinzubekommen.
Danke. Nicht schlecht. Jetzt muss man nur noch die konzeptionellen Hintergründe dazu mehr eruieren.
Beispielsweise wollen die Malmöer dort tatsächlich die Autofahrer auf "zero" bringen. Dazu sollen die Stellplätze voll kostendeckend vergeben werden. Wieder genug weiterer Stoff für pros und cons und was bedeutet das für bezahlbares Wohnen.
PS Danke für die Beiträge. Vielleicht kommen/trauen sich langsam einige der vielen Leser des Forums nun auch zu mehr eigenen Anregungen.
Die großen Kostentreiber sind so treffend beschrieben. Das findet sich so auch in den verschiedensten Publikationen zu diesem Thema. Ob die eingesparten Heizkosten tatsächlich die höheren Baukosten auch nur annähernd kompensieren, weiss ich nicht. Ich habe da noch nichts Brauchbares gefunden. Aus den Erfahrungen der energetischen Sanierungen im Altbestand scheint das leider nicht zu sein. Fazit bleibt: Das Hauptwerkzeug muss sein, die Baukosten zu reduzieren.
ZitatWenn ich jetzt lese, dass sich diese Mieten etwa die Hälfte aller Greifswalder leisten kann (ob sie es wollen, ist eine andere Frage), kann ich ehrlich gesagt nicht sehen, warum wir einen angespannten oder überteuerten Mietmarkt haben sollen. Ich verstehe nicht, warum es ein politisches Ziel sein soll, dass sich alle Greifswalder eine Neubauwohnung leisten können sollen.
Häuser sollen 30 Jahre und einiges mehr zur entsprechenden Nutzung halten. Also muss man auch den Blick einige Zeit voraus schicken. Auch jetzt schon sieht man, dass laut Mietspiegel 2016 nur noch Wohnungen bis zum Baujahr 1990 günstig zu mieten sind. Die Leerstandsquote beträgt lediglich 2%. Bleibt also nur - Neubau. Sie sagten es, der Markt.
Aufgrund der Baukostenentwicklung reicht es nicht, nur mehr Flächen zur Verfügung zu stellen, sondern man sollte mit diversen Massnahmen eine Bezahlbarkeit nicht nur für 50% der Greifswalder Einwohner ermöglichen. Welche Massnahmen denn tatsächlich und in welchem Umfang sinnvoll für Greifswald wären, dazu derartige Diskussionen.
Die aktuellen Mieten für Studentenwohnungen aus dem privaten Wohnungsmarkt zeigen, wo sonst der Weg hingeht.
So wie geschrieben: 50 % der Greifswalder Haushalte sind von einer bezahlbaren Miete in einem Neubau ausgeschlossen.
Unter 8,50 €/m² Wohnfläche kann z.B. WVG aktuell nicht mehr bauen. Die Einkommensverhältnisse der Greifswalder Haushalte sind derart, dass lediglich bei 50 % der Greifswalder Haushalte eine Kaltmiete von 8,20 €/m² die 30%-Marke des Einkommens nicht überschreitet (gerechnet bei einer Wohnfläche von 60 m²). Zieht man den Ansatz des Pestel-Instituts heran (5,85 €/m², 2 Personen, 60 m² Wohnfläche) würde es noch drastischer.
In der Regel wird wohl der Oberarzt mehr Fläche wollen, als zu Zeiten seiner studentischen Aktivitäten. Eigentlich geht es dabei nicht um den Auszug (da kann man nur locken), sondern um die Förderung von damals, die dann nicht mehr wirken sollte (Wohnberechtigungsschein etc.).
Zu Potsdam liegen uns auch nur die Informationen aus dem Netz vor. Einige Zahlen liessen sich da auch finden. Mit diesen Postdamer Beispielen wollten wir hier erstmal zu zeigen, dass noch einige Werkzeuge zusätzlich vorhanden sind, um im Bestand durch lockende Angebote etwas mehr Flexibilität zu bekommen. Ob diese Beispiele aus Potsdam in Greifswald auch wirklich hilfreich wären, müsste man noch untersuchen.
Thema von BauA_JK im Forum Ablaufplan zum Worksho...
Ablaufplan zum Workshop – Hafenstrasse als Modellgebiet für Bezahlbares Wohnen in Greifswald
am 08.09.2016, 18.00 bis 20.30 Uhr, im Alten E-Werk (Marienstr. 22-24, 17489 Greifswald)
Moderation: Bausenator Jörg Hochheim & Bauausschuss-Vorsitzende Dr. Monique Wölk
Einlass (17.30 Uhr) Präsentation/Diskussion erster Ideen und Vorschläge aus diesem online-Forum des Bauausschusses zur Entwicklung des Gebietes zwischen Ryck/Hafenstrasse und Altem Friedhof
Begrüßung (18.00 Uhr) Dr. Stefan Fassbinder, Oberbürgermeister & Dr. Monique Wölk, Vorsitzende des Bauausschusses
Einstieg: Historie und Entwicklungsgeschichte des Gebietes zwischen Ryck/Hafenstrasse und Altem Friedhof Thilo Kaiser, Leiter des Stadtbauamtes
Grundzüge des städtebaulichen Entwurfs für das zukünftige Wohngebiet Planungsbüro Raith Hertelt Fuß, Stralsund
Möglichkeiten zur gezielten Vergabesteuerung Winfried Kremer, Leiter des Immobilienverwaltungsamtes
Optionen zur Umsetzung der Förderrichtlinie des Landes M-V zum Sozialen Wohnungsbau im zukünftigen Wohngebiet Beate Görke, Referatsleiterin Wohnungswesen und Bauwirtschaft im Ministerium für Wirtschaft, Bau und Tourismus M-V
Die ganzheitliche Stadtentwicklung – Vielfalt der Wohnungstypen und Projektträgerschaften UTB Projektmanagement und Verwaltungsgesellschaft mbH, Berlin
Zusammenfassende Diskussion zum Bezahlbaren Wohnen an der Hafenstraße – Hafenstraße als Modellgebiet für Bezahlbares Wohnen in Greifswald?
ZitatIn der Stellungnahme der WVG ist das Hauptproblem schon benannt worden. Wer ist berechtigt, in die billigen Wohnungen in bester Lage zum Beispiel an der Hafenstraße einzuziehen? Wie verhindert man, dass der halbtags beschäftigte Doktorand dort einzieht und als gut bezahlter Professor immer noch dort wohnt? Laut Mietrecht geht das überhaupt nicht.
Berufungen an die eigene Hochschule sind eine absolute Ausnahme. Aber darum ging es Ihnen ja gar nicht. Mit Ihrer eigentlichen Frage schneiden sie damit mehrere Problem zugleich an: Einerseits konkret für die künftige Hafenstrasse, aber man kann diese Frage auch auf alle günstigen Wohnungen beziehen. Andererseits möchten wir aus Nachhaltigskeitsgründen möglichst lange Mietverhältnisse haben (Stichwort: generationen-übergreifendes und altersgerechtes Wohnen).
Bei geförderten Sozialwohnungen ist es eigentlich recht einfach über die Gültigkeit des Wohnberechtigungsscheines etc. Aber bei bezahlbaren Wohnraum ist es anders und zum Teil auch so gewollt (siehe oben).
Aber wir kann man im Rahmen des Mietrechtes doch einige zum Umzug motivieren? Da zeigt beispielsweise die GEWOBA in Potsdam, was es für Möglichkeiten geben kann, Mieter über Bonusprogramme (hier zur GEWOBA und deren Bonusprogramme) aus ihren Wohnungen zu locken.
Da gibt es z.B. einen Kinderbonus (für jedes Kind 50 EUR/Monat Ersparnis für ein Jahr), einen Wohnflächenbonus (Große gegen kleinere Wohnung tauschen), einen Wohnflächenbonus + 2:1 und einen örtlich begrenzten Mobilitätsbonus. Auch verfügt Potsdam über einen Sozialfonds. Dieser gestattet es, zusätzlich Wohnungen zu einem Mietpreis von 5,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche anzubieten. Darüber hinaus gibt es noch einzelfallbezogene Mietnachlässe bei angemessener Wohnungsgröße z.B. für Alleinerziehende oder auch Azubis/Studenten mit Kindern sowie Senioren und Geringverdiener, bei nachgewiesener zu hoher Mietbelastung nach Modernisierung.
Mit solchen Fragen, wie von Ihnen Herr Michel, hoffen wir, die Organisatoren dieser Seiten, zu mehr Beispielen zu kommen, was andere schon erprobt haben.
Sehr geehrter Herr Michel, vielen Dank für Ihren Anfang an Diskussionsbeiträgen. Es lesen zwar sehr viele diese Beiträge hier, aber es mangelt eben an der Diskussion. Um eine solche Diskussion weiter anzustoßen, würden wir gerne Ihren Beitrag in den nächsten Tagen auch auf die einzelnen Themen zerlegen, wie wir es mit den Einstiegsbeiträgen auch getan haben.
ZitatEinig sind wir uns, dass es zu wenig Wohnungen in Greifswald gibt. Aber gibt es zu wenig Sozialwohnungen? Mehr als die Hälfte aller Wohnungen gehören in Greifswald WGG und WVG, letztere hat als kommunaler Betrieb Zugriff auf über 40% der Wohnungen der Stadt. Und, das ist mir wichtig, diese Wohnungen verteilen sich auf das gesamte Stadtgebiet, ballen sich also nicht nur in einzelnen sozialen Brennpunkten.
Ferner wiesen Sie auf das Potential der WVG, WGG und anderer hin (Stichwort: Mietspiegel). Der Mietspiegel 2016 bezieht sich ebenfalls auf ca. 40% des Greifswalder Mietwohnungsbestandes. Die privaten Anbieter sind weitgehend nicht dabei (siehe auch unter Empfehlungen der AG Bezahlbares Wohnen).
Was ich mit dem Bild zum Greifswalder Mietspiegel 2016 zeigen möchte: In der Tat, wir haben in der Stadt eine Großzahl an günstigen Mietwohnungen - in allen Größen, in allen Wohnwertklassen und man lebt nicht schlecht darin. Diese Verfügbarkeit gilt aber eigentlich nur im Bestand bis 1990, also in Bauten, die mehr als 20 Jahre alt sind, und dies ist damit besonders auf einige einzelne Stadtteile beschränkt. Die geringe Leerstandsquote ermöglicht auch kaum Flexibilität. Also steht danach die Frage, wie bekommen wir die Baukosten für Neubauten runter und was können wir noch darüber hinaus dazu tun.
[[File:Mietspiegel2016_gekennzeichnet.jpg|none|500px|500px]] (Das Original des Mietspiegels 2016 gibt es hier auf Seite 8)
Legende: Die 5.85 €/m² wäre eine mögliche theoretische Grenze der Bezahlbarkeit spezifisch für Greifswalder Einkommensverhältnisse (erklärt in BezWohn). Alles was hier auf dem Bild nicht ausge-X wurde, liegt unter diesem Wert.
Empfehlungen an die Stadtverwaltung und Bürgerschaft Allgemeine Empfehlungen 3.1 Empfehlung an die Stadt, die Durchmischung aller Wohnquartiere in Hinblick auf die ökonomische Lage zu fördern 3.2 Es muss in allen Stadtteilen bezahlbarer Wohnraum für Menschen mit niedrigen Einkünften zur Verfügung stehen. 3.3 Appell an die Stadt, bei Wohnraumfragen auch Themen wie Bildung, Anbindung an den Nahverkehr, medizinischen Einrichtungen und Versorgungszentren im Blick zu haben (Infrastruktur). 3.4 Appell an die Stadt Maßnahmen zur Aufwertung der Wohngebiete Schönwalde I und II sowie Ostseeviertel Ryckseite zu planen und umzusetzen. 3.5 Die Stadt möge verstärkt mit anderen, von einem angespannten Wohnungsmarkt betroffenen Kommunen (z.B. Rostock) gegenüber dem Land zusammenarbeiten und Ansätze zur Problembeseitigung koordinieren.
Stadtplanerische Empfehlungen 3.6 Die Stadt sollte Möglichkeiten prüfen, ihr Vorkaufsrecht zu nutzen, um zusätzliche Grundstücke für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. 3.7 Die Stadt sollte das Gebiet „B Plan 55“ als Modellprojekt zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ausweisen und entsprechende Maßnahmen zur Umsetzung schaffen. 3.8 Die Stadt sollte prüfen, ob die Möglichkeit besteht der WVG zusätzliches Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, um den Neubau von bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen. 3.9 Empfehlung an die Stadt ein eigenes Wohnraumförderungsprogramm zu erarbeiten. Die Stadt soll eigene Anreize zum Neubau von Sozialwohnungen schaffen. Die Stadt soll Zuschüsse zusätzlich zu eventuellen Landesgeldern zur Verfügung zu stellen und die Stadt sollte im städtischen Haushalt Gelder für ein Wohnraumförderungsprogramm einstellen. 3.10 Appell an die Stadt, neue Formen des Wohnens zu unterstützen. Gemeinschaftlichen Projekten mit sozialen und ökologischen Inhalten sollen Grundstücke (bzw. Erbbaupachtverträge) zur Verfügung gestellt werden und Zuschussmöglichkeiten geprüft werden. 3.11 Empfehlung an die Stadt mehr neue Baugebiete mithilfe von B-Plänen ausweisen.
Die AG „Bezahlbarer Wohnraum“ wurde auf der Sitzung der Bürgerschaft am 13.04.2015 gegründet. Seit diesem Beschluss hat die AG „Bezahlbarer Wohnraum“ sechs Sitzungen abgehalten und gemäß Bürgerschaftsbeschluss Informationen zur Lage auf dem Wohnungsmarkt gesammelt sowie Empfehlungen zur weiteren Verbesserung des Wohnungsmarktes im Hinblick auf die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum abgegeben.
Die Empfehlungen gruppieren sich wie folgt: 1) Empfehlungen zur Verbesserung der Informationsgrundlagen 2) Empfehlungen an das Bundesland Mecklenburg Vorpommern 3) Empfehlungen an die Stadtverwaltung und Bürgerschaft 4) Empfehlungen an den Landkreis Vorpommern-Greifswald
In Greifswald muss Neubau auch als sozialer/ bezahlbarer Wohnungsbau funktionieren und soll mit Konzeptausschreibungen soziale Anforderungen und privatwirtschaftliche Initiativen z.B. in Form von genossenschaftlichem Engagement zusammenführen. Denn städtische Grundstücke sind begehrt und sie bekommen so die Möglichkeit einer höheren Ausnutzung.
Dafür wäre bei der Vergabe städtischer Grundstücke zu beachten, dass ein guter urbaner Mix aus unterschiedlichen Nutzungen entsteht; z.B. 80 % Wohnen und 20 % Klein-/ Gewerbliche Nutzungen. Auch Themen wie Barrierefreiheit, Pflegebedarf und Energieeffizienz gehören dazu.
Insbesondere beim Wohnen sind ausgewogene Strukturen und gute Nachbarschaften wichtig. Wohnneubauten können dafür dem Prinzip des Drittelmix folgen: ein Drittel Eigentumswohnungen, ein Drittel Mietwohnungen im freien Wohnungsmarkt und ein Drittel staatlich geförderte Wohnungen.
Als Basis muss eine funktionstüchtige Infrastruktur geschaffen werden - inkl. ÖPNV-Anbindung.
An bestimmten Standorten kann es sinnvoll sein, auf kostenintensive Bauteile (z.B. historisierende Fassaden und Dachformen, Tiefgaragen oder Steliplatz-Großanlagen) zu verzichten - konsequenter Weise müssen sich dann alle Bewohner daran halten und auf ihr persönliches Auto verzichten.