#1 Welche Faktoren wirken beim Neubau auf den künftigen Mietpreis? von BauA_JK 06.07.2016 16:55


Dies ist ein Auszug aus den Einstiegs-Beiträgen



Bei einem Neubau wirken unterschiedliche Faktoren auf die Findung einer marktgerechten Miete ein:

a) Der Grundstückskaufpreis
Grundlage für die Errichtung einer Immobilie ist ein bebaubares Grundstück. Allerdings ist nicht jede Freifläche gleich gut für eine Bebauung geeignet. Neben grundsätzlichen Überlegungen zur Tragfähigkeit des Baugrunds und der damit verbundenen Gründungsvariante (Flächen- oder Pfahlgründung) können vor allem bodenarchäologische Untersuchungen eine sehr prägende Kostenposition ausmachen und darüber hinaus ein Bauvorhaben auch zeitlich unerfreulich weit nach hinten verlagern.

b) Die Grunderwerbsteuer
Der Anstieg der Grunderwerbsteuer von ursprünglich 3,5% auf nunmehr 5,0% erscheint im ersten Moment gering; tatsächlich jedoch liegt eine Preissteigerung um rund 42,9% vor.

c) Erschließungskosten
Neben den Kosten für die Herstellung von Infrastrukturleistungen spielen auch die Bodenbeschaffenheit oder eventuell zu berücksichtigende Maßnahmen des vorbeugenden Hochwasserschutzes eine Rolle.

d) B-Plan
Durch Festlegungen im B-Plan, häufig insbesondere zum ruhenden Verkehr, können Gestaltungen der Gebäude gesteuert werden. Je detaillierter die Gestaltungen vorgegeben sind, umso geringer sind die Möglichkeiten der Bauherren, günstige Gestaltungen zu entwickeln.

e) Herstellungskosten
Verschärfungen der Energie-Einspar-Verordnung (= EnEV) sorgen dafür, dass die Herstellungskosten um rund 8 % - 12 % ansteigen.

f) HOAI
Es handelt sich hierbei um die „Honorarordnung für Architekten- und Ingenieurleistungen“. Honorare für Architekten können in der Regel nicht frei verhandelt werden, sondern bewegen sich in einem relativ starren Rahmen und werden anteilig auf die Herstellungskosten abgerechnet.

g) Wohnungsmarkt
Der Mietzins eines Neubaus kann frei gefunden werden. Daten des Mietenspiegels können nicht angewendet werden. Bei einer Mietpreisbremse bilden Neubaumieten eine Ausnahme.

Aus diesen im Wesentlichen von der Politik gesteuerten Einflussfaktoren ergeben sich Preissteigerungen, die vor allem bei Neubauvorhaben, aber auch bei umfangreichen Sanierungsmaßnahmen zu einer Verteuerung der Wohnraumschaffung führen.

[zitiert aus: WVG]

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